Mariusz Dubacki, przedsiębiorca z branży nieruchomości, chciał wybudować budynki bliźniacze na oś. Zielone Wzgórza. Wcześniej reprezentowana przez niego spółka chciała wybudować szeregowiec, który jeszcze nie powstał między innymi dlatego, bo – jak twierdzi – utrudniają mu to władze miasta. Gmina przedstawia swoje stanowisko w tej sprawie. 

– Kupiłem nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową. Na przestrzeni ostatnich trzech lat, kiedy już byłem właścicielem nieruchomości, gmina zmienia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zabraniając budowy szeregowców i bliźniaków. Zrobione jest to tak nieudolnie, że ja swoją inwestycję mogę zrealizować, bo przewodniczący rady miejskiej Grzegorz Cholewczyński i burmistrz Mariusz Olejniczak nie potrafili sformułować zapisów w miejscowym planie zagospodarowania – tłumaczy Mariusz Dubacki. – Niestety dzieje się to ze szkodą dla mieszkańców Zielone Wzgórza.

Pan Mariusz twierdzi, że wielokrotnie apelował, aby wspólnie określono warunki zabudowy mieszkaniowej na tym osiedlu tak, żeby z jednej strony zachować ład architektoniczny, a z drugiej strony, aby w centrum osiedla nie powstawała zabudowa bardziej zwarta typu bliźniacza i szeregowa, a jedynie jednorodzinna wolnostojąca.

– Twierdzę, że prawdziwym powodem posunięć przewodniczącego i burmistrza, była chęć przeszkodzenia mi w mojej działalności. Zaszkodzono jednak mieszkańcom tego osiedla. Jaki jest tego skutek? Dzisiaj dysponuję prawomocnym pozwoleniem na budowę trzech budynków jednorodzinnych wolnostojących dwulokalowych, które różnią się od zabudowy bliźniaczej jedynie konstrukcją fundamentów – mówi przedsiębiorca.

Co na to gmina? 

– Informacje pana Dubackiego są w większości niezgodne ze stanem faktycznym, a wnioski i sugestie w zakresie możliwych do zastosowania przez gminę rozwiązań, nie mają oparcia w obowiązujących przepisach -mówi burmistrz Mariusz Olejniczak. I przedstawia stanowisko gminy w tej kwestii:

W ostatnich latach pojawiły się pomysły niektórych właścicieli działek na os. Zielone Wzgórza, żeby budować tam szeregowce na sprzedaż. Organy wydające pozwolenia na budowę oraz Wojewódki Sąd Administracyjny w sposób niejednolity interpretowały ustalenia planu w tym zakresie. W efekcie wielokrotnie uchylane były pozwolenia na budowę. Stwierdzono, że konieczne jest jednoznaczne, dostosowane do obecnych uwarunkowań prawnych, wyrażenie woli samorządu co do przeznaczenia tych terenów. Dlatego w październiku 2020 r. Rada Miejska w Słubicach podjęła uchwałę w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Zielone Wzgórza, czego oczekiwali mieszkańcy. Pod petycją w tej sprawie podpisało się 76 osób z tego osiedla. Podkreślali, że są przeciwni zabudowie szeregowej, ponieważ nie po to budowali domy za miastem, żeby teraz zamiast jednego sąsiada mieć na przykład 12. Trzeba też przypomnieć, że zgodnie z intencją planu zagospodarowania osiedla Zielone Wzgórza z 1998r. miało mieć ono charakter rezydencjonalny.

Gmina, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, z pomocą urbanistów dokonała więc zmian w planie miejscowym. Zakazała zabudowy szeregowej i bliźniaczej, ale też m.in. ograniczyła całkowitą powierzchnię zabudowy działek. Uchwalono, że budynki nie mogą zająć więcej niż 30 proc. całej powierzchni działki. Określono też wysokość zabudowy. Żeby uniknąć ewentualnych odszkodowań wprowadzono zapis, który umożliwia budowę szeregowców lub bliźniaków tylko tym osobom, które w dniu wejścia w życie planu miejscowego miały już pozwolenie na budowę.

W trakcie procedury zmiany planu pan Dubacki spotykał się z radnymi i urbanistami oraz brał udział w dyskusjach publicznych, próbując przekonać wszystkich, żeby dla nieruchomości, które są jego własnością i reprezentowanej przez niego spółki, a leżą na obrzeżach osiedla, nie wprowadzać zakazu zabudowy szeregowej i bliźniaczej. Gmina nie spełniła jednak tych oczekiwań z trzech powodów: nie chcą tego mieszkańcy, taki rodzaj zabudowy nie pasuje do charakteru osiedla, a ponadto naruszałoby to zasadę równego traktowania mieszkańców przez prawo miejscowe. Jedni na tym osiedlu mogliby budować szeregowce, a inni nie. Zmianę planu uchwalono, a to uniemożliwia panu Dubackiemu realizację planowanej zabudowy szeregowej. Podkreślanie przez niego, że dysponuje wydanym na podstawie zmienionego planu prawomocnym pozwoleniem na budowę trzech budynków jednorodzinnych wolnostojących dwulokalowych oraz stwierdzenie, że na podstawie obowiązującego planu „na terenie całego osiedla, na każdej działce, każdy deweloper będzie mógł zrealizować taką właśnie inwestycję” jest wprowadzaniem mieszkańców w błąd. Pozwolenie na budowę, które ma pan Dubacki, zostało wydane dla działki o powierzchni większej od przeciętnej działki na tym osiedlu. Wprowadzone zmianą planu wskaźniki intensywności zabudowy oraz wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki powodują, że wbrew twierdzeniom pana Dubackiego nie na każdej działce będzie możliwa budowa trzech budynków o parametrach takich, jak te, które zamierza postawić pan Dubacki. Zagospodarowanie działek będzie zawsze zależało od wielkości planowanych budynków i powierzchni działki.

Pan Dubacki zarzuca gminie niekompetencje sugerując, że miała możliwość ograniczania zabudowy do domów jednorodzinnych wolnostojących jednolokalowych oraz ograniczania liczby budynków na działce, ale zarzut ten jest nietrafiony. Z obowiązujących przepisów popartych orzecznictwem sądów wynika, że Rada Miejska nie ma ustawowej kompetencji do ograniczania w planie ilości lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych do budynków jednolokalowych, ani do wprowadzania zakazu realizacji więcej niż jednego domu mieszkalnego na działce.

Możliwość wydzielania w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwóch lokali mieszkalnych wynika z przepisów prawa budowlanego. Rada Miejska nie ma kompetencji zmiany przepisów określonych ustawą.

Istotne jest również to, że nie można uznać, że różnica między budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym dwulokalowym, a bliźniakiem jest w konstrukcji fundamentów. Główna różnica polega na tym, że w pierwszym przypadku można zrobić maksymalnie dwa lokale a w drugim cztery. I z tego powodu właśnie zakazano budowy bliźniaków.

Czytaj też: Złożyłeś już deklarację o odbiorze odpadów? Jeśli nie, to masz czas do 28 lutego! Po tym terminie zapłacisz więcej.